En contexte de crise immobilière, les Français peuvent investir autrement
Dans un contexte de crise qui perdure, 2 types de transactions immobilières connues du grand public mais encore à la marge peuvent répondre aux besoins des Français.
La crise immobilière se poursuit, née de l'augmentation des exigences en termes de taux d'endettement (35 % maximum), de la hausse des taux (+3 points) et d'une exigence d'apport revue à la hausse. Ces éléments ont grippé la mécanique et engendré une forte baisse des ventes immobilières. A ceci, s'ajoutent des exigences en termes de rénovation énergétique, le tout entraînant un bouleversement soudain et profond du marché. Dans ce contexte, les propriétaires et investisseurs doivent se tourner vers des alternatives pour mener à bien leurs projets. Deux types de transactions immobilières connues du grand public, mais encore à la marge peuvent répondre aux besoins des Français, aujourd'hui.
C'est une incertitude qui règne sur le marché immobilier depuis plusieurs mois et qui met en péril les projets de propriétaires ou primo-accédants. La difficulté d'accéder à un prêt, les prix des biens en hausse, une inflation qui dure, autant de paramètres qui bloquent la situation. Et ceci devrait perdurer encore une douzaine de mois, comme cela a été annoncé au dernier Salon des Maires par le Conseil supérieur du notariat ou par certaines banques.
Face à ce constat, il existe des solutions alternatives bien connues, déjà éprouvées et qui permettent de concrétiser des projets plus rapidement et facilement. La vente à réméré et en viager, permettent des ventes rapides pour les vendeurs et offrent des conditions sur le prix du bien introuvables ailleurs.
Le viager : un investissement plus accessible pour un contrat "gagnant-gagnant"
Initialement destinée aux personnes âgées, la vente en viager repose sur la vente d'une propriété par le règlement immédiat d'un montant dit bouquet et du versement d'une rente calculée selon une table de mortalité, qui permet au cédant de toucher une rente mensuelle jusqu'à sa mort, tout en restant dans le bien vendu. Un confort inestimable puisque le vendeur bénéficiera d'un revenu jusqu'à son décès.
Titre de vente classique, le viager offre une décote de 20 à 55 % selon l'âge du cédant, sur la valeur initiale du bien immobilier et permet aux vendeurs de profiter de son habitat jusqu'à la fin de ses jours en percevant un revenu mensuel. Si les chiffres ne sont pas clairement connus, ces ventes représentent 6 000 à 7 000 transactions par an.
Le profil des personnes concernées a changé, si elles étaient plutôt quadragénaires voire quinquagénaires et déjà propriétaires. Aujourd'hui, les acquéreurs en viager peuvent être des trentenaires qui veulent capitaliser sur un patrimoine immobilier et préparer leur future retraite. Le viager est un marché appelé à se développer et est socialement bénéfique.
Revenons à la décote du bien, une remise du prix du logement qui peut monter jusqu'à 55 % ! Une telle opération n'est possible que dans les conditions du viager. Cette décote permet dans la majorité des cas de ne pas faire d'emprunt, une gageure aujourd'hui dans la crise actuelle. Plus encore que l'investissement que cela représente, la vente en viager est aussi un contrat intergénérationnel qui répond aux besoins des deux partis : l'investissement immobilier est plus facilement accessible pour l'acquéreur, d'autant plus s'il est jeune, et le vendeur peut vivre chez lui et non seulement être dispensé de certaines charges liées à la propriété tout en touchant une rente mensuelle.
La vente à réméré : une solution rapide pour dégager des liquidités et accéder à un patrimoine à moindre coût
Le marché immobilier étant figé, la vente à réméré (aussi appelée avec faculté de rachat) est une transaction immobilière unique en son genre, offrant une solution temporaire et flexible pour les propriétaires qui se trouvent dans une situation difficile. Il s'agit essentiellement d'une vente temporaire d'un bien immobilier, tout en conservant le droit de le racheter ultérieurement.
La vente à réméré peut être en effet une option intéressante dans le contexte inflationniste actuel pour libérer des liquidités sur un patrimoine, alors que le vendeur dispose ensuite de 5 ans pour pouvoir racheter son bien s'il est de nouveau en capacité financière.
Pour l'acquéreur, l'avantage de la vente avec faculté de rachat concerne le prix du bien. La moyenne observée est un prix de vente entre 50 et 70 % de la valeur vénale du bien (soit une décote de 30 à 50 % par rapport à la valeur du bien). Une fois cette valeur du bien payée, le vendeur s'il occupe encore le bien paye un loyer chaque mois, fixé selon la valeur du bien, les conditions du marché immobilier et les accords spécifiques convenus entre les parties.
Il est important de noter que le paiement du loyer peut être une partie intégrante de l'accord de vente à réméré, car il permet à l'acquéreur de récupérer une partie de son investissement initial et de couvrir les frais liés à la propriété pendant la période de réméré. Le produit reste rentable et il permet de constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Enfin, la vente à réméré comprend des frais d'agence de vente et d'achat avec une réduction considérable des frais de notaire : un droit fixe de 125 euros. Cette différence de coûts peut effectivement représenter une économie d'environ 20 000 euros, selon les circonstances spécifiques de la transaction. Une opportunité peu proposée par les notaires.
Il est essentiel de garder à l'esprit que ces mesures ont été conçu dans l'intérêt des citoyens, et qu'il existe des approches responsables pour les mettre en œuvre. Il existe actuellement une réelle demande tant du côté des vendeurs que des investisseurs, notamment dans le domaine de l'immobilier fractionné.